Käykö asuntokauppa sittenkään kuumana?

Mediasta saa käsityksen, että asunto­­kauppa käy nyt ennätys­­vilkkaana. Mitä asunto­­kaupalla tarkoitetaan ja mihin ajan­­kohtaan vertailu tehdään?

Tarkoitetaanko uustuotantoa, vaiko vanhojen asuntojen kauppoja? Verrataanko kauppojen luku­­määrää edelliseen vuoteen vaiko pitkän ajan keski­­arvoon? Puhutaanko omakoti­­talo- vaiko osakeasunto­­kaupoista?

Asuntokauppa voidaan jakaa viiteen osaan: vanhat osake­­kaupat, vanhat omakoti­­talokaupat (kiinteistöt), uudet omakoti­­talot, uudet osake­­huoneistot sekä uudet Ara-vuokra-asunnot.

Taulukko 1. Asuntokaupat ja valmistuneet asunnot koko maassa

Taulukko 1. Asuntokaupat ja valmistuneet asunnot koko maassa   Lähde: Tilastokeskuksen osake­­asuntojen ja omakoti­­talojen hinta­­tilasto sekä asuntotuotanto­­tilasto sekä vuoden 2017 kauppojen ja tuotannon ennakointia.

Lähde: Tilastokeskuksen osake­­asuntojen ja omakoti­­talojen hinta­­tilasto sekä asuntotuotanto­­tilasto sekä vuoden 2017 kauppojen ja tuotannon ennakointia.

Vanhoja osakeasunto­­kauppoja tehtiin tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä noin seitsemän prosenttia enemmän kuin viime vuonna. Vuoden 2016 toinen neljännes oli erittäin vilkas asunto­­kaupan osalta, tänä vuonna tuskin päästään samaan kauppa­­määrään. Tämä pessimistinen arvio perustuu huhtikuun toteutuneisiin kauppoihin.

Suhteessa vuoteen 2016 ja 2017 tammi-huhti­kuuhun, voidaan olettaa loppu­­vuoden kauppojen määrän nousevan korkeintaan muutaman prosenttia vuodesta 2016. Tämä sillä oletuksella, että alku­­vuoden vire säilyy eikä taloudessa tapahdu suuria myllerryksiä. Kaikkiaan tämä merkitsisi noin prosentin kasvua vuodesta 2016, noin 62 000:ta vanhojen osakkeiden kauppaa.

Ei siis kovin kuumaa tai edes vilkasta, kun muistetaan, että tällä vuosi­­tuhannella vanhojen osake­­asuntojen kauppoja on tehty vuodessa keski­­määrin 70 000. Vielä on matkaa yli toista­­kymmentä prosenttia kauppojen pitkän ajan keski­­arvoon.

Vanhoja omakotitalo­­kiinteistöjen kauppoja tehtiin viime vuonna 12 700. Ensimmäisellä neljänneksellä 2017 kaupan­­käynti vilkastui edellisestä vuodesta yli kymmenen prosenttia. Tämä tahti viittaa koko vuoden osalta kymmenyksen kasvuun edellis­­vuodesta. Jos päästään 13 500 vanhan omakoti­­talon kauppaan, ollaan pitkän ajan keski­­arvossa.

Uusia kiinteistö­­muotoisia omakoti­­taloja valmistui viime vuonna noin 7 200. Tänä vuonna päästään ehkä 7 500 uuteen omakoti­­taloon. Uusien omakoti­­talojen rakentaminen on romahtanut viime vuosina. Pitkän ajan keskiarvo­­tuotanto on ollut 12 000 uutta omakoti­­taloa vuodessa. Vuosi­­tuhannen alku­­vuosina valmistui useana vuotena 14 000 – 16 000 uutta omakoti­­taloa.

Ainoastaan uusien osake­­asuntojen kauppa käy kuumana. Niitä valmistuu tänä vuonna yli 22 000, mikä on reilusti yli pitkän ajan keski­­arvon 12 200. Liikkeellä ovat asunto­­rahastot, institutionaaliset sijoittajat kuten vakuutus­­yhtiöt sekä yksityiset sijoittajat.

Varovasti arvioituna viimeisen kolmen-neljän vuoden aikana sijoitus­­asuntoja on valmistunut tai on valmistumassa noin 20 000. Rakennus­­liikkeet uskaltavat rakentaa, kun asunnoista merkitään suuri osa jo ennakkoon. Tavalliset matti­­meikäläiset ovat nyt uusien osake­­asuntojen kaupoissa statisteja.

Tilasto­keskus ei kykene tarkoin tilastoimaan kaikkia uusia osakeasunto­­kauppoja puhumattakaan siitä, että asuntojen ”tukku­­ostajat” saataisiin tilastoitua erikseen. Uusien osake­­asuntojen kauppa­­tilastoissa, jotka mittaavat enemmän yksityisten kansalaisten kauppoja, ei ole juuri näkynyt kauppojen vilkastumista. Tämä selittää myös vanhojen asunto­­kauppojen kaupan­­käynnin vaisun tason. Uusien asuntojen kaupassa ei synny asunto­­kaupan ketjua, mikä pitäisi vanhojen asunto­­kauppojen määrän vilkkaana.

Ammattisijoittajat ostavat pieniä asuntoja kasvu­­keskusten parhailta paikoilta. Näyttää siltä, että vuosi 2017 jää piikiksi uusien osake­­asuntojen valmistumisen osalta. Tällä on suuri merkitys myös kansan­­talouden kokonais­­kehityksen kannalta. Rakennus­­investointien osuus brutto­kansan­tuotteen kasvusta on tällä hetkellä merkittävä.

Pelkona on, että vapaa­­rahoitteiset vuokra­­markkinat täyttyvät yksiöistä ja kaksioista, vuokrat laskevat ja rakentaminen hiipuu. Sijoittajat lopettavat asuntojen ostamisen, jos tuotto laskee. Sijoittajiin ei kannata luottaa, jos halutaan saada aikaan kohtuu­­hintaisia vuokra-asuntoja.

Asuntokauppoja on laajassa mielessä (myydyt asunnot ja itse rakennetut omakoti­­talot) tehty tällä vuosi­­tuhannella keski­­määrin vuodessa reilut 107 000. Vuonna 2015 kauppoja tehtiin 95 000, viime vuonna 96 000 ja tänä vuonna päästään ehkä 105 500 kauppaan, kiitos uusien osake­asuntojen ja vanhojen omakoti­­talojen kaupan vilkastumisen.

Mielenkiintoista on ollut se, että kauppojen hiipuminen ei ole näkynyt hintojen laskuna ja toistaiseksi kaupan piristyminen ei ole näkynyt hintojen nousuna. Pääkaupunki­­seudulla vanhat osake­­asunnot ovat kallistuneet vuodesta 2010 noin 11 prosenttia, muualla Suomessa hinnat ovat laskeneet reilun prosentin.

Hinnat ovat eriytyneet alueellisesti ja asunnon koon suhteen. Yksiöiden hinnat ovat nousseet pääkaupunki­­seudulla lähes 30 prosenttia ja muualla Suomessa noin seitsemän prosenttia (Kuvio 1). Rivi­­talojen hinnat ovat nousseet pääkaupunki­­seudulla kolme prosenttia ja laskeneet muualla Suomessa viitisen prosenttia. Omakotitalojen hinnat ovat pysytelleet jokseenkin ennallaan. Uusien asuntojen neliö­­hinnat sen sijaan ovat nousseet koko maassa vuodesta 2010 yli 25 prosenttia.

Kuvio 1. Vanhojen osake­yksiöiden hintojen kehitys 2010-2017/1. nelj, 2010=100, pääkaupunki­­seutu ja muu Suomi

Kuvio 1. Vanhojen osake­yksiöiden hintojen kehitys 2010-2017/1. nelj, 2010=100, pääkaupunki­­seutu ja muu Suomi   Lähde: Tilastokeskuksen osake­­asuntojen hinta­­tilasto

Lähde: Tilastokeskuksen osake­­asuntojen hinta­­tilasto

Julkisuudessa nähtyihin, posti­­numeron tarkkuudella tehtyihin asuntojen hinta­­ennusteisiin suhtautuisin varovaisesti. Kauppoja on postinumero­­alueilla vähän ja hinta­­vaihtelut voivat olla suuria. Hinta­­ennusteet perustuvat menneen kehityksen peilaamiseen tulevaisuuteen. Sama trendi ei välttämättä jatku, ja alueiden välisissä arvostuksissa tapahtuu muutoksia. Hinta­­kehityksen ennustaminen näin tarkalla alue­­tasolla on kristalli­­palloon katsomista. Hinta­ennusteiden takana olevia matemaattisia malleja voi toki tehdä, mutta suosittelen hieman karkeampaa alue­jakoa.

Blogikirjoitukset eivät ole Tilastokeskuksen virallisia kannanottoja. Asiantuntijat kirjoittavat omissa nimissään ja vastaavat kukin omista kirjoituksistaan.

Kommentit (0 kommenttia)